[우성훈 기자] 이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법부터 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하고, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행해 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 알아보는 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다.

저자 박국규는 건설 관련 회사를 30년 넘게 다니면서 시공사, 분양대행사, 시행사에서 평직원부터 상무, 본부장, 대표이사 등을 역임했다. 부동산개발사업의 모든 부분에서 실무를 담당하고 진행한 살아있는 노하우가 이 책 한 권에 녹아있다. 

시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 재건축조합, 분양대행사, 금융권, 투자자는 물론이고 부동산 중개업소, 부동산 기획사, 부동산 컨설턴트 등 부동산과 관련된 모든 직종의 실무자와 결정권자의 책상에 있어야 할 필독서가 될 것으로 보인다. 

부동산 개발사업은 수많은 난관이 도사린 터널을 지나게 된다. 이 책이 터널의 끝에 보이는 빛이 될 것을 기대된다. 시공회사, 분양대행사, 시행회사에서 부동산개발사업 실무를 담당했던 저자가 30년여 간의 경험과 노하우를 이 책 한 권에 모두 집약함으로써 부동산개발사업에 관심 있는 독자들에게 좋은 지침서가 될 것이다.

개발사업의 사업성검토 시 반드시 반영되어야 할 ‘사업에 영향을 미치는 요소들’을 정리.분석함으로써 사업성에 영향을 미치는 중요 요소를 빠뜨리지 않고 보다 정확하게 사업성검토에 반영할 수 있도록 하는 것이다. 동시에 주택사업에 동반되는 Risk를 최소화해 독자들이 양질의 사업을 만들어 가는 데 조금이나마 도움이 되고자 하는 데 있다.

사업성 분석, 사업 타당성 분석 또는 사업성검토란 총투입과 총수입을 결정하는 법적.사실적 Factor들을 분석하고, 이들 자료들을 기초로 Risk Management 기법을 적용해 줄일 수 있는 비용을 최대한 줄였을 때 사업이 가능한지를 판단하고 의사결정을 할 수 있도록 하는 하나의 Tool을 말한다. 

사실 총 수입금과 총 투입금이 결정된 상태에서 사업성을 검토하는 요령은 간단하다. 총수입금에서 총투입금을 빼면 세금공제 전의 사업이익이 나온다. 이것으로써 형식적인 사업성검토는 완료되기 때문이다. 

하지만 사업성검토라는 것이 그렇게 간단한 것이라면 누군들 수주영업이나 부동산개발사업 시행을 못할까! 독자 여러분들이 총수입금과 총투입금이 결정되기까지의 복잡한 인간관계와 치열한 협상 절차 그리고 그에 수반되는 가슴 떨리는 고통을 알게 된다면 사업성검토가 결코 쉬운 일이 아니라는 사실을 통감하게 될 것이다. 

사업성을 검토하는데 왜 가슴 떨리는 고통이 있느냐고 반문할 독자가 있을지 모르겠지만, 자신이 검토한 사업성검토 서류를 바탕으로 수백억에서 수천억에 달하는 분양수입금이 입금되고 사업비가 집행되면서 사업성검토 시 고려하지 않았던, 아니 제대로 알지 못해 고려하지 못했던 비용이 사업진행과정에서 불쑥불쑥 튀어나온다면 그 사업이 어떻게 될 것이며 그 사업을 수주한 본인은 어떻게 될 것인지, 그 사업성검토를 믿고 사업을 추진한 시행사나 시공사는 또 어떻게 될까를 생각하면 가슴 떨리지 않을 수 없다. 

부동산을 개발한다는 것은 부동산의 형질을 변경하여 뭔가 새로운 것을 창출해낸다는 얘기다. 이러한 일을 업으로 한다는 것은 부동산을 개발해 수익을 내는 것이 목적이라는 말이다. 이 수익을 최대화하기 위해서는 개발업자로부터 수익을 빼앗아가는 주요 요인들을 제거하지 않으면 안 된다. 

시행자의 수익을 축소시키는 요인들이 참으로 다양하겠지만, 다음에 언급할 문제점들은 필자가 경험한 바에 따라 상대적으로 수익을 갉아먹는 액수가 크다고 생각되는 것들 중 가장 중요한 것들을 골라 구체적인 사례를 들어가면서 자세하게 살펴보고 있다.

실례로 송전탑 및 변전소, 진입도로, 문화재, 철도.고속도로, 학교용지 부담금, 매도청구(알박기), 국공유지 등 부동산개발에 가장 큰 장애요인들의 설명과 실제 사례를 자세하게 언급하고 있다.