[박광준 기자] 주택 매수 예정자로부터 주택을 임차한 후 전입신고를 마쳤다면, 이후 예비 집주인이 주택을 사지 못했더라도 세입자의 임차권을 보호해야 한다는 대법원 판단이 다시 나왔다.

대법원 1부(주심 대법관 노태악)는 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원심 판결을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

재판부는 “주택을 인도받은 주택 매수인과 임차인이 적법하게 임대차계약을 맺고 전입신고를 마쳤다면, 그 임차인은 이후 주택 매수인과 매도인 사이의 매매계약이 해제되더라도 보호받을 수 있다”고 판단했다.

이어 “당시 매수인 B 씨는 건물주와 분양계약을 체결하면서 공동주택에 관한 임대 권한을 부여받았고, 잔금도 일부 치러 A 씨에게 집을 빌려줄 권리를 적법하게 가진 사람이었다”며, 원심이 이 점을 다시 판단해 보라며 사건을 돌려보냈다.

1996년 대법원은 주택 매수 예정자와 임차인이 임대차계약을 맺은 후 매수인이 주택을 결국 사지 못해 분쟁이 발생한 사건에서, 임차인이 매매계약 전 대항력을 갖추었다면 보호받을 수 있다는 취지로 판결한 바 있다.

우리 민법은 ‘계약이 해제되더라도 제3자의 권리를 침해할 수 없다’고 규정하고 있는데, 대항력을 갖춘 임차인은 이 조항의 ‘제3자’에 해당한다는 게 대법원의 일관된 판결이다.

앞서 A 씨는 경기도 소재 5층짜리 공동주택을 분양받은 주택 매수인 B 씨와 2017년 302호 부분을 2020년까지 빌리는 임대차 계약을 맺었다.

계약서에는 “이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고, 건물주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다”는 특약이 포함됐다.

당시 매수인 B 씨는 그보다 앞선 2016년 공인중개사를 끼고 건물주 측과 분양 계약을 맺은 상태였다.

그런데 B 씨는 이후 분양대금을 제때 치르지 못했고, 건물주 측은 2019년 B 씨와의 분양계약을 해제한 후 새로운 매수인에게 A 씨가 임차했던 302호를 팔았다.

이 과정에서 임대차 계약 승계가 원활히 이뤄지지 않으면서 A 씨는 공인중개사와 건물주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 소송을 냈다.

새 매수인은 A 씨를 상대로 “무단으로 거주한 기간만큼 월세를 지급하라”면서 맞소송을 냈다.

1.2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A 씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다.

B 씨가 매매대금 일부만을 지급한 상태였을 뿐 주택을 인도받은 상태는 아니어서 ‘주택을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람’에 해당하지 않는다는 이유였다.

하지만 대법원은 결론을 뒤집었다.